Czy da się ustanowić użytkowanie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?

użytkowanie - notarialnie.com

Czy na ograniczonym prawie rzeczowym można ustanowić ograniczone prawo rzeczowe? Czy na spółdzielczym ustanowię użytkowanie?

Użytkowanie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – wstęp

Często występującym aktem notarialnym w kancelarii jest darowizna nieruchomości lokalowej z ustanowieniem bezpłatnego i dożywotniego prawa użytkowania na rzecz darczyńcy. Ów użytkowanie daje mu pewność, że do końca swoich dni nikt nie wyrzuci go z mieszkania, które podarował. W tej samej komfortowej sytuacji chciały znaleźć się osoby będące w posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W literaturze prawnej wiele lat trwał spór o to, czy na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, czyli ograniczonym prawie rzeczowym, można ustanowić inne ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest użytkowanie. Sąd Najwyższy wydał w tej sprawie postanowienie, które raz na zawsze rozwiało wszelkie wątpliwości. Dla wszystkich tych, który nie mają czasu na prawne rozważania w tej materii, oświadczam wszem i wobec: nie jest możliwe ustanowienie użytkowania na innym prawie rzeczowym, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

Co stwierdził Sąd Najwyższy:

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 k.c.), którego cechą jest używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków (art. 252 k.c.). Ma ono zapewnić uprawnionemu możliwie optymalny zakres korzystania z cudzej rzeczy. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa (art. 265 § 1 k.c.), nie jest jednak jasne, jakie prawa mogą być obciążone tym ograniczonym prawem rzeczowym. W piśmiennictwie dominuje pogląd, że muszą to być prawa zbywalne, gdyż do ustanowienia użytkowania mają odpowiednie zastosowanie przepisy regulujące przenoszenie poszczególnych praw obciążanych użytkowaniem (art. 265 § 3 k.c.). Zbywalność prawa nie jest jednak wystarczającym przymiotem, ponieważ do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (art. 265 § 2 k.c.); muszą więc być to prawa umożliwiające korzystanie z rzeczy i pobieranie z niego pożytków (art. 244 § 1  k.c.).

W rozpoznawanej sprawie problematyka użytkowania praw została skonkretyzowana i dotyczy obciążalności użytkowaniem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, będącego również ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 k.c.), unormowanym odrębnie (por. art. 244 § 2 k.c.). Jest to prawo przenoszalne (art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), ale będące prawem na rzeczy cudzej (na nieruchomości spółdzielczej). Należy podzielić pogląd, że przenoszalność tego prawa nie decyduje o możliwości jego obciążenia. W wyniku przeniesienia prawa spółdzielczego zmienia się tylko jego dysponent, bez innych obciążeń własności spółdzielczej. Ustanowienie użytkowania oznaczałoby natomiast obciążenie własności nieruchomości spółdzielczej dodatkowo prawem osoby niebędącej członkiem spółdzielni. Wówczas mogłoby dochodzić do zmiany sposobu korzystania z lokalu oraz do zmiany w sferze wysokości opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Zmiana sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego polega m.in. na przeznaczeniu go na inne cele, w tym – chociażby częściowo – na cele użytkowe.

Artykuł 17(16) ust. 1 u.s.m. stanowi, że wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu wymaga zgody spółdzielni, jeżeli jest to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Kontrolą są ponadto objęte zmiany mające wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni. Przepis ten potwierdza kolizje związane z udostępnianiem własnościowego lokalu spółdzielczego osobom trzecim, wyznacza granice uprawnień dysponenta tego lokalu oraz określa sposób zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości. Na tym tle widoczne jest oddziaływanie wobec spółdzielni mieszkaniowej obciążeń własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu jako prawa niesamoistnego na rzeczy cudzej. W omawianej konfiguracji należną ochroną musi być objęte prawo własności. Uzasadniony jest związku z tym pogląd, że obciążenie użytkowaniem własnościowego prawa spółdzielczego obciążałoby nieruchomość spółdzielczą z naruszeniem art. 17(16) u.s.m.

Nie istnieje przepis ustawy uprawniający do obciążenia użytkowaniem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, taki jak przy obciążeniu tego prawa hipoteką (art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i  hipotece). Artykuł 265 k.c. nie wymienia praw obciążanych użytkowaniem; decydują o tym przepisy szczególne dotyczące ich charakteru. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest unormowane w przepisach szczególnych, tj. w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, mającej tu podstawowe znaczenie (zob. art. 244 § 2 k.c.). Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy powodujących eliminację uprawnień właściciela przewidzianych w art. 17(16)  u.s.m.

Cechą istotną użytkowania jest pobieranie pożytków z rzeczy (art. 252 k.c.), niewystępujące zazwyczaj przy osobistym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji uprawnienie do korzystania z rzeczy (z lokalu) bez gwarancji uzyskiwania pożytków nie byłoby użytkowaniem w rozumieniu art. 244 § 1 i art. 252 k.c. (zasada numerus clausus praw rzeczowych).

Z przedstawionych przyczyn należy uznać, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć użytkowaniem.

 

Podstawa prawna

Sygnatura akt V CSK 549/11

Kodek cywilny

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Leave a reply

Your email address will not be published.